相続登記を自分でする流れをわかりやすく解説

2024年（令和6年）4月1日より、相続登記（不動産の名義変更）が義務化されました。これまでは任意だったため、名義変更されないまま放置され、誰のものかわからない「所有者不明土地」が全国で増加し、社会問題になったことが背景にあります。

相続登記は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請を行う必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。

「専門家に頼むと費用がかかるから自分でやりたい」と考える方も多いでしょう。本記事では、相続登記を自分で行うための流れや、知っておくと得をする新制度、費用を抑えるポイントまで徹底解説します。

相続登記は自分でできる？ 難易度チェック

自分で相続登記を行えば、司法書士への報酬を節約できるメリットがありますが、初心者には書類収集や申請書の作成には相当の時間と根気が必要です。以下の項目に当てはまるかチェックしてみましょう。

チェック項目	自分で手続き可能	専門家への依頼を推奨
相続人同士の関係	全員と連絡が取れ、合意できる	揉めている・連絡が取れない人がいる
相続関係のシンプルさ	配偶者・子どもが相続	兄弟姉妹・甥姪が相続（戸籍が膨大になる）
平日の時間確保	役所・法務局に動ける	仕事等で平日の対応が難しい

相続登記を自分でする5つのステップ

相続人同士の関係性等によりステップは前後しますが、今回は相続登記に焦点を当ててご紹介します。
書類の収集等は他と並行して進めることができます。

ステップ1：相続する不動産を漏れなく特定する

まずは、亡くなった方（被相続人）がどのような不動産を所有していたかを正確に把握します。自宅にある「固定資産税の納税通知書（課税明細書）」や「権利証（登記済証・登記識別情報）」を探しましょう。

私道などの非課税の土地が漏れやすいため、市区町村役場で「名寄帳（なよせちょう）」を取得して確認するのも有効です。

不動産を特定したら、法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得します。登記事項証明書は以下の3つのブロックに分かれています。

• 表題部：不動産の所在地や面積などの物理的な状況
• 権利部（甲区）：現在の所有者が誰かなどの所有権に関する事項
• 権利部（乙区）：住宅ローンなどの「抵当権」など、所有権以外の権利に関する事項。古い抵当権が残っていないかここで確認します

ステップ2：遺言の確認と遺産の分け方を決める

亡くなった方が遺言書を残していなかったかを探します。自筆で書かれた「自筆証書遺言」が見つかった場合は、勝手に開封せず、家庭裁判所で「検認」という手続きを受ける必要があります。公証役場で作成した「公正証書遺言」の場合は検認は不要です。

遺言書がない場合は、相続人全員で話し合い（遺産分割協議）を行い、誰がどの不動産を相続するかを決定し、全員が実印を押印した「遺産分割協議書」を作成します。

このステップは、法定相続人が１人の場合や法定相続分で取得場合は飛ばすことができます。
ただし、法定相続分で登記をすることは先を見越すと問題になる可能性もありますので十分に検討する必要があります。

ステップ3：必要書類を集める（戸籍集めのポイント）

遺産分割協議で相続する場合の主な必要書類は以下の通りです。

書類	取得先	ポイント
被相続人の戸籍謄本等（出生〜死亡まで連続したもの）	本籍地の市区町村役場	最も手間がかかる作業
被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）	住所地の市区町村役場	登記簿上の人物との同一性を証明のため、不要な場合あり
相続人全員の現在の戸籍謄本	各本籍地の市区町村役場	—
相続人全員の印鑑証明書	住所地の市区町村役場	遺産分割協議書を提出する場合に必要
遺産分割協議書	自分達で作成	—
不動産を取得する相続人の住民票	住所地の市区町村役場	—
固定資産評価証明書 もしくは課税明細書	不動産所在地の市区町村役場	—

上記が基本的な添付書類となります。
こちらは法定相続人が誰になるか、法定相続情報一覧図を作成した場合、相続放棄者がいる場合等その時々によって変わります。

【2024年新制度】戸籍の広域交付で手間が大幅に軽減！

令和6年3月から「戸籍の広域交付制度」が始まりました。これまで本籍地でしか取れなかった戸籍謄本が、最寄りの市区町村役場の窓口でまとめて請求できるようになり、戸籍集めの負担が大幅に軽減されました（一部例外あり）。

ステップ4：登記申請書と「相続関係説明図」の作成

法務局のホームページを参考に登記申請書を作成します。

ここで知っておきたいテクニックが「原本還付（げんぽんかんぷ）」です。戸籍謄本などは銀行の預金解約など他の相続手続きでも使いますが、そのまま登記に提出すると返ってきません。しかし、亡くなった方と相続人の関係を図式化した「相続関係説明図」を作成して一緒に提出すると、登記完了後に戸籍一式の原本を返してもらうことができます。

相続関係説明図を作成せずに戸籍を全てコピーすることで原本還付することも可能ですが、枚数が多い場合は非常に手間になります。

また、戸籍以外の添付書類についてもコピーを添付することで原本還付することができます。

ステップ5：登録免許税の納付と法務局への申請

申請書と必要書類がまとまったら、不動産を管轄する法務局へ提出します（窓口持参または書留郵便）。このとき、国に納める「登録免許税」がかかります。

計算式：不動産の課税価格（1,000円未満切り捨て）× 0.4％

算出した金額分の収入印紙を購入し、申請書に貼付します。

【免税措置】評価額100万円以下の土地は登録免許税が免除

不動産の価格（固定資産税評価額）が100万円以下の土地については、登録免許税が免税となる措置が設けられています（令和9年3月31日まで）。申請書に「租税特別措置法第84条の2の3第2項により非課税」と記載することで適用されます。

こちらは期間延長をする可能性が高いです。
当ブログ閲覧時にも適用できるかご確認ください。

どうしても期限に間に合わない場合の「相続人申告登記」

「遺産分割の話し合いがまとまらず、義務化の3年の期限に間に合わない」という場合は、「相続人申告登記」という制度を利用できます。これは、自分が相続人の一人であることを法務局に申し出るだけで、簡易的に相続登記の義務を果たしたとみなされる制度です。

ただし、これは暫定的な手続きのため、後日遺産分割の話し合いがまとまったら、改めて正式な相続登記を行う必要があります。

まとめ

項目	内容
義務化開始	2024年（令和6年）4月1日
申請期限	相続を知った日から3年以内
怠った場合の罰則	10万円以下の過料
登録免許税	固定資産税評価額 × 0.4％
期限に間に合わない場合	相続人申告登記で義務を仮履行

相続登記の義務化に伴い、不動産を相続した場合は早めの手続きが求められます。ご自身で手続きを行えば費用を大きく抑えられますが、時間と根気が必要です。不安な場合は法務局の「登記手続案内（要予約）」を利用するか、無理をせず専門家である司法書士に依頼することも検討しましょう。